Negociar una ejecución hipotecaria: Todo lo que debes saber

La ejecución hipotecaria es un procedimiento legal que suelen utilizar las entidades bancarias como último recurso para recuperar el capital prestado a través de un préstamo hipotecario, sobre todo si el deudor ha incumplido con el pago de las cuotas de forma grave.

En este proceso, las entidades bancarias pueden iniciar acciones legales con el objetivo de vender la propiedad hipotecada y recuperar el dinero que han prestado al propietario. Eso sí, ten en cuenta que el proceso es largo y costoso tanto para el banco como para el deudor.

Por eso, hay que cumplir con las obligaciones de pago para evitar la ejecución hipotecaria.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Saber qué es una ejecución hipotecaria es muy fácil, ya que solo se trata de una acción legal en la que el prestamista busca recuperar la propiedad hipotecada cuando el prestatario deja de cumplir con los pagos. Aquí el objetivo es recuperar todo el saldo pendiente del préstamo.

El proceso de ejecución hipotecaria comienza con una notificación al prestatario, en la cual se le indica que está incumpliendo sus pagos. Si el prestatario no resuelve la deuda a través de un plan de pago o refinanciación, el prestamista puede presentar la demanda en un tribunal.

Al presentar la demanda, se lleva a cabo un juicio donde se decide si el prestamista tiene derecho a tomar posesión de la propiedad. Si el juez falla a favor del prestamista, se emite una orden judicial para que se proceda a la venta de la propiedad en una subasta pública.

Después de la venta de la propiedad, el prestamista recupera el saldo pendiente del préstamo y cualquier otro costo asociado con la ejecución hipotecaria. Y, si la venta no cubre al 100% la deuda, el prestatario sigue siendo deudor con un compromiso financiero.

El procedimiento de ejecución hipotecaria

El procedimiento de ejecución hipotecaria está dividido en varias fases que merecen la pena describir, desde el vencimiento anticipado de la hipoteca hasta la posible subasta del inmueble:

1. Vencimiento anticipado de la hipoteca: Como el prestamista tiene derecho a exigir el pago total de la deuda pendiente si no se cumplen con los pagos de la hipoteca, se notifica al deudor sobre la situación y se le da un plazo para regularizar su situación.

2. Demanda de ejecución hipotecaria: Si el deudor no atiende el requerimiento de pago, el prestamista presenta una demanda de ejecución hipotecaria. En esta demanda se solicita la autorización para poder realizar la subasta del inmueble hipotecado.

3. Notificación al deudor sobre la demanda: Una vez presentada la demanda, se notifica al deudor para que tenga la oportunidad de oponerse y defender sus derechos en el proceso judicial. En esta fase es crucial obtener asesoramiento especializado.

4. Inicio del proceso de ejecución: Una vez que se ha notificado al deudor, se procede a la tramitación del proceso de ejecución hipotecaria. El juzgado fija un día para la celebración de la subasta del inmueble y se procede a la publicación de edictos.

5. Subasta del inmueble: En la fecha fijada, se celebra la subasta del inmueble hipotecado, donde pueden participar tanto el prestamista como terceros interesados. El precio de salida es el valor de tasación del inmueble o el 60% del valor de tasación.

6. Adjudicación del inmueble: Si no se presenta ningún postor en la subasta, el prestamista puede adjudicarse el inmueble por un importe igual o inferior al valor de la deuda pendiente. En este caso, el deudor pierde la propiedad y se libera la deuda.

Durante el procedimiento de ejecución hipotecaria es de vital importancia que el deudor esté informado de sus derechos y opciones para defenderse en caso de llegar a esta situación. Bravo puede aclarar tus dudas para se trata de proteger tu salud financiera en todo momento.

Cómo negociar la ejecución hipotecaria

Por suerte, hay varias maneras en que puedes negociar la ejecución hipotecaria. Todas estas estrategias y medidas están pensadas para beneficiar tanto al acreedor como al deudor:

• Prepárate con antelación: Antes de reunirte con el banco, asegúrate de tener toda la documentación necesaria. Por ejemplo, ten a mano los estados de cuenta, el contrato de la hipoteca, entre otros documentos necesarios para reestructurar la deuda.

• Conoce tus derechos como deudor hipotecario: Infórmate bien sobre tus derechos y averigua cuáles son tus opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Por ejemplo, ten en cuenta la posible reestructuración de la deuda, la refinanciación o la dación en pago.

• Establece un plan de acción bien definido y con resultados efectivos: Antes de contactar al banco, un especialista en materia hipotecaria te aconsejará que elabores un plan detallado de cómo piensas abordar la situación y las soluciones que propones.

• Negocia de manera proactiva: Mantén una actitud abierta y proactiva durante las negociaciones con la entidad bancaria. Siempre asegúrate de proponer estrategias realistas y demuestra tu disposición a la hora de intentar encontrar una solución.

• Busca asesoramiento profesional: Si sientes que no puedes enfrentarte a la negociación por tu cuenta, considera buscar ayuda de un abogado o asesor financiero especializado en temas hipotecarios. Él te dirá qué hacer para salir bien parado.

Lo más importante de todo es que no te des por vencido si la negociación con el banco no está dando los resultados esperados. Al contrario, siempre intenta buscar otras alternativas, como la mediación o la asistencia de organismos públicos especializados en temas de vivienda.

Paralización de la ejecución hipotecaria

Si tu objetivo es conseguir la paralización de la ejecución hipotecaria para no perder tu propiedad, puedes intentar llevar a cabo varias medidas y estrategias legales. Mira cómo parar un desahucio hipotecario siguiendo alguno de estos planes de acción efectivos:

• Presenta una oposición basada en la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario, como cláusulas suelo o cláusulas de vencimiento anticipado. Es importante contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario para identificar y argumentar la existencia de estas cláusulas.

• Solicita la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado para evitar que el banco ejecute la hipoteca en caso de impago de una sola cuota. El Tribunal de Justicia de la Unión Europe ya ha considerado aste mecanismo abusivo en más de una ocasión.

• Pide que se aplique la moratoria hipotecaria, la cual ha sido aprobada por el Gobierno cuando el deudor se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica. En estos casos, se puede suspender temporalmente la ejecución hipotecaria.

• Plantea un recurso de revisión judicial de la ejecución hipotecaria. Este recurso es válido cuando el procedimiento de ejecución hipotecaria es irregular, bien por la existencia de cláusulas abusivas o bien por la vulneración de derechos fundamentales.

Es importante tener en cuenta que cada caso es único y que las estrategias a seguir dependerán de la situación concreta de cada deudor hipotecario. Por ello, es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario.

Conclusión

Negociar una ejecución hipotecaria es un paso crucial antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esta puerta abierta a la comunicación puede dar lugar a acuerdos favorables para el banco y el deudor, como la modificación del préstamo o la reestructuración de los pagos.

Siempre es importante recordar que los deudores tienen varias opciones disponibles para evitar la ejecución hipotecaria. Por ejemplo, es posible solicitar la ayuda de un asesor de vivienda, buscar programas de modificación de préstamos o vender la propiedad antes de la ejecución.

Ante todo, el deudor debe estar bien informado sobre sus derechos y las opciones que tiene disponibles antes y durante el procedimiento de la ejecución hipotecaria. Solamente bajo estas condiciones podrá tomar decisiones y medidas bien informadas para proteger sus intereses.